중국 대형 장기 임대주택 사업자단 커(蛋壳)는1년 치집세를 미리 내면 세입자는집세(1~2달 치)를할인받을 수 있었고 대출 이자도 단커에서 부담하는 시스템으로 알려져 있습니다.
이렇게 미리 받은 돈을 집주인에 매달 부활하여 주며 남은 돈을 주택 물량을 확보하고 더 가치있게 개조하는 등의 사업 확장에 사용하며 레버리지 효과를 누렸습니다. 집주인 입장에서도 역시 단커에게 아파트를 빌려주면 인테리어와 세입자 관리까지 해주며 월세를 입금해 주니 단커를 이용 안 할 이유가 없었던 것입니다.
최근 중국에서는 이런 장기 임대 주택 사업이 유행처럼 번졌습니다.또한 시진핑 주석이2017년 말 치솟는 집값을 잡기 위해 장기 임대주택 제도를 활성화시키겠다고 약속하기도 하였습니다.이들은 대부분 집주인으로부터 임대 수익을 보장한다는 조건으로 위탁받은 빈집을 새롭게 개조해서 필요한 사람들에게 임대를 주기도 하였습니다.
코로나 바이러스로 파산하게 되다
중국에서 부실 리스크 터진 장기주택 임대 사업자 명단
희망찬 미래만 보일 줄 알았던 장기 임대주택 사업은 점차 위기에 맞닥뜨리게 됩니다.중국 러쥐차이징 통계에 따르면 지난2017년부터2020년8월까지 전국적으로70개 장기 임대주택 사업자가 파산되기도 하였습니다.이중 절반 이상인44곳이 올해 들어 망하기도 하였습니다.
코로나 바이러스로 주택 경기가 침체되면서 임대료가 매우 낮아지고 있습니다.중국 베이커 연구원이 올 들어1~10월1선 도시 주택시장 월세를 조사한 결과,베이징과 광저우 월세는 지난해 같은 기간보다 각각3,4%,6.6%하락하였습니다. 심천은 지난해와 비슷한 수준을 유지했고,상하이만 소폭 상승했기에 장기 임대주택 사업자들이 웃돈을 주고 주택을 위탁받아 싼값에 집세를 주니 사실상 손해를 볼 수밖에 없었다고 합니다.
또한 장기 임대주택 사업자는 사실상 집주인으로부터 주택 물량을 위탁받아 개조 후 다시 세를 주는 관리 운영 중간자 역할을 할 뿐으로 사실상 손에 쥐는 이윤은 별로 없었습니다.
집주인에게는 높은 임대수익을 보장한다고 약속하고 집을 위탁받은 임대 사업자들이 싼값의 임대료로 세입자를 유치하는 문제가 발생하면서 부족한 액수는 새로운 고객을 유치해 메꾸는 일명‘돌려 막기’방식으로경영을 유지하다 보니 수익이 없으면 그냥 망할 구조였기 때문인 것 같습니다.
쭈진다이(租金貸임대 대출)금융 리스크를 우려한 당국의 규제가 연이어 이어져 지난해12월 중국 주택건설부 등6개 부처는 장기 임대주택 사업자 임대료 수입 중 쭈진다이 비중이30%를 넘어서는 안된다고 규정을 해버렸습니다. 3년간의 유예 기간을 두고 오는2022년부터 본격적으로 시행한다는 방침을 내리기도 하였습니다.쭈진다이에 의존하고 있던 대다수 장기 임대 주택 사업자들의 앞날에도 먹구름이 낀 것과 다름이 없었습니다.단커의 경우 지난해 전체 매출이71억2900만 위안인데,쭈진다이 액수만 약31억 위안으로,매출의30%가 훨씬 넘어버렸습니다.
파산에 잠적한 무 양심 업체
이 단커라는 기업은 뉴욕 증시에 상장까지 한 중국의 대형 임대 아파트 관리 업체이기도 합니다.영국BBC에 따르면 지난해 말 시작된 중국 단커 아파트 사태의 파장이 갈수록 커지고 있다고 전하였습니다.
신종 코로나바이러스감염증을 계기로 단커의 공실률이 올라가며 유동성 위기를 겪고 있기 때문입니다.집주인에게 집세는 줘야 하는데,코로나 탓에 신규 세입자를 찾기가 어려워졌고,회사를 키우는 과정에서 인테리어 등에 돈을 쓰느라 단커는 창사 이래 한 번도 순이익을 낸 적도 없었습니다.
이렇게 단기간에 무리하게 아파트 계약 건을 늘리다 보니 단커가 부담해야 할 몫은 눈덩이처럼 불어나버린 것입니다.
이런 상황으로 단커가 집주인들에 임대료를 주지 못하자 집주인들은 세입자를 내쫓고 다른 세입자를 불러들여 세를 직접 받겠다는 나섰습니다.결국40만 가구 이상의 중국인들이1년 치월세를 미리 내고도 집에서 쫓겨날 처지가 되어버린 것입니다.
지난해 말에는 광둥 성에 거주하던20대 남성이 극단적 선택을 하면서 아파트에 불을 질렀는데 그는 단커 이용자로서 앞으로의 앞날을 마주 볼 수 없어 이런 선택을 한 것으로 알려져 더욱 큰 혼란에 빠졌습니다.
현재 단커와는 연락도 안되며 흔히 말하는 잠수를 타버려 단커 젊은 이용자들은 이 상황을 어떻게 헤쳐나가야 할지도 모르고 있습니다.
