코로나19 상황으로 인한 싱가포르의 주택난 대안이 주목을 받고 있습니다.
싱가포르의 토지국유화, 저렴한 분양가, 연금활용과 교통망 연계, 그리고 신도시 개발 등의 일관된 정책으로 주택천국이 되었다고 하는 반면에 비교되는 한국은 정권 교체, 집값 등락에 따라 정책 목표도 수단도 수시로 변경되어 국민들의 주택난이 문제가 되고 있는 상황입니다.
싱가포르 도심에는 2009년 준공된 공공주택인 피너클덕스톤. 7개의 건물로,최고층이 50층이며 스카이브리지로 연결이 35개의 각각 다른 평면이 적용되었다고 합니다. 세상에서 가장 높은 공공주택으로 불린다고도 하죠. 방 4~5실이 주력 평면이며 분양 당시에는 최고 분양가는 64만 싱가포르 달러였으며 10년이 지나서 120만달에 매매되었다는 보도가 이어졌는데요.
코로나로 인한 지난해 경기침체를 막기 위한 저금리와 돈 풀기 정책으로 집값이 치솟으면서 한국뿐만 아니라 미국, 영국, 뉴질랜드 등 전 세계가 몸살을 앓고 있는 상황이라고 합니다. 주택 소유여부에 따른 자산 양극화, 더 멀어진 내집 마련의 꿈, 임대료 상승에 따른 빈곤화 문제가 사회적 현안으로 떠오르고 있는데요.
주택가격 급등기에 언제나 주목받는 국가가 싱가포르입니다.
인구 590만명의 도시국가 싱가포르는 자가 보유율이 90%가 넘고 국민의 80%가 저렴한 공공주택에 거주하고 있습니다.
한국에서도 이재명 경기도지사가 지난해 공공임대주택인 ‘기본주택’을 적정한 가격에 공급, 싱가포르처럼 모든 국민이 집 걱정 없이 살 수 있게 하겠다고 공언했다고 하죠. 그는 싱가포르 대사를 만나 “싱가포르의 도시 주택 정책에 대해 벤치마킹할 수 있도록 도와달라”고 말하기도 했다는데요.
홍준표 의원이 2006년 서울시장 출마를 준비하면서 내세운 반값 아파트도 ‘싱가포르 모델’입니다. 건물만 분양하고 토지는 정부가 보유하는 조건으로 아파트 가격을 절반으로 낮추는 내용이라고 전달되었습니다.
서울시장 후보들도 싱가포르의 대표 주택상품인 공공주택의 공급확대를 공약하고 있는 상황입니다. 세계적으로 성공적이라는 평가를 받는 싱가포르 모델의 비결은 무엇일지, 우리의 주택문제를 해결할 수 있는 묘책이 될 수 있을지 의문입니다.
싱가포르 모델은 토지를 99년 임대하는 조건으로 분양하기 때문에 가격을 획기적으로 낮출 수 있다고 합니다. 하지만 토지임대가 분양가를 낮춘 비결의 전부는 아니라고 하는데요. 성공의 첫 조건은 토지 국유화로 저렴하게 주택을 공급할 수 있는 토지의 대량 확보라고 합니다. 1960년대만 해도 싱가포르는 주택 대부분이 슬럼가로 이뤄져 있어 극심한 주택난에 시달렸다고 알려졌는데요.
1959년 자치정부 선거에서 압승한 인민행동당( People’s Action Party)을 이끈 리콴유 초대 총리는 “사회적, 정치적 안정을 위해서는 자가 소유가 필수적”이라고 선언했다고 합니다. 당시에는 9%에 불과했던 자가 보유율을 감안하면 그의 선언은 망상 수준이었다는데요.
“자가 소유는 시민에게 국가와 국가의 미래에 대한 지분을 주는 것이다. 집 소유 사회(a home-owning society)를 실현하겠다. 모든 국민이 집을 소유한다면 나라가 더 안정될 것이다.”
리콴유 총리는 중국, 말레이, 인도 등 다민족 사회인 싱가포르의 사회통합과 안정적인 집권 기반을 다지기 위해서 자가 소유가 필수적이라고 판단했다고 합니다. 현재도 아파트 단지별로 중국계, 말레이, 인도 등 단지별 인종 할당제를 실시하고 있다. 다민족의 화합을 위해서라는데요.
리콴유 초대 총리는 집권 이듬해인 1960년 주택개발청(HDB, Housing & Development Board )을 설립했다고 하지만, 곧 벽에 부딪히고 말아 주택공급을 위한 토지확보가 쉽지 않았었다고 합니다. 1965년 말레이시아로부터 정식 독립하면서 토지수용과 관련한 헌법조항을 만들어 토지수용법을 제정했습니다. 정부 기관이 법률에 따라 결정된 날짜에 정해진 가격으로 토지를 취득한다는 내용이었다는데요. 토지수용법은 광범위한 공익적 목적의 토지 취득허용과 시세 이하의 보상금 지급을 특징으로 한다고합니다. 당시 리콴유 총리는 의회에서 “토지 보상의 원칙은 지주들에게 부당이익을 주지 않는 것”이라고 선언했는 내용입니다. 현재는 토지 국유화율이 90%정도 라고 알려졌습니다.
토지 국유화 정책으로 주택을 저렴하게 지을 수 있는 토대를 만들었다고 합니다. 그러나 1960년대 싱가포르 국민은 주택을 구매할 여력이 없었고 정부는 충분한 주택을 지을 재정이 없었다는데요.
해결책은, 연금과 모기지(주택담보대출)의 결합이라고 하네요. 애초 중앙후생기금(Central Provident Fund, CPF)은 우리나라의 국민연금과 마찬가지로 노후보장을 주목적으로 했지만, 1968년 CPF 적립금을 이용해 공공주택 지원이 가능하도록 관련 법을 바꿨다고 합니다.
공공주택을 분양받으면 CPF 기금을 통해 1차 조달하고, 모자라면 주택개발청(HDB)로부터 융자를 받을 수 있는데요. 저소득층은 정부 지원금도 제공된다고 합니다. 월급여 중 CPF 예치 의무비율은 시대에 따라 바뀌는데 2000년 기준으로 근로자는 월급의 평균20%, 사업주는 평균 12% 수준이었습니다. 근로자와 사업주가 월급의 4.5%씩 부담하는 한국과는 비교가 되지 않을 정도라니, 사실상 강제 저축인것이라 볼 수 있습니다.
중앙연금기금의 대출로 계약금과 중도금을 지급하고 원리금은 장기 상환하는데 실질 금리가 1%대에 불과하다고 알려졌습니다. 소득에 따른 주택 ‘가격 책정’ 원칙에 따라 저소득층은 정부가 주택구입지원금을 제공한다고 합니다. 2015년에는 자식이 부모주거지 인근에 주택을 마련할 경우, 2만 싱가포르 달러의 지원금을 주는 제도까지 도입했다고 하는데요. 지원금은 소득이 낮을수록 많아지는데, 최대지원금이 8만 싱가포르 달러, 집값의 40%까지 지원된다고 하니, 부담능력에 따른 이중 가격제인 것이라고 합니다..
또 다른 특징의 싱가포르는 주택정책은 교외지역 신도시의 고밀도 개발을 통한 대규모 주택 공급이라고 할 수 있다네요. 복수의 환상도로를 먼저 배치하고 신도시와 공단 클러스터를 개발했다고합니다. 간선도로, MRT(지하철, 교외는 지상화)나 기간버스 등 대중교통 네트워크와 연동해 23개 뉴타운과 3개 주택단지가 개발됐다. 교통, 주거, 교육, 취업, 사회통합까지 고려한 장기적인 도시 계획과 디자인을 결합했다는데요. 한국은 주택가격 급등해서 주택난을 해결하라는 비판이 쏟아지면 정부가 신도시 계획을 만들고 토지보상을 시작한다고합니다. 전철망이 제대로 만들어지지 않은 상태에서 입주, 상당한 기간 교통난에 시달여야 한다는데요.
한국의 공공주택과 달리, 중형 위주로 공급한다고 합니다.
주택 절대 부족시대인 1970년대에는 주로 방 2~3실(방에는 거실도 포함) 아파트 공급이 중심이었지만 1980년대 3실 아파트, 1990년대 3~4실 아파트, 2000년대 이후 4~5실 아파트를 중심으로 공급하는 등 주택 규모를 키웠고, 1995년에는 고급형 콘도미니엄 주택도 도입했다고 알려집니다. 2018년 3월 기준으로 공공주택 중 방 3실 아파트가 24.2%, 방 4실이 41.9%, 방 5실이 24.3%이고, 방 1실, 방 2실은 0.03%와 0.2%에 불과하다고 합니다.